L 'AVIS DE VALEUR N'A PAS DE VALEUR JURIDIQUE

1. Légalité et reconnaissance de l’expertise face à un avis de valeur

L’avis de valeur n’a aucune valeur légale en tant que tel. Il s’agit d’une simple estimation indicative, souvent réalisée par des agents immobiliers qui ne sont pas nécessairement formés à l’expertise approfondie. 

  • Article 17 du décret du 17 mars 1967 (règlementation des copropriétés) impose une expertise pour la vente des parties communes en copropriété, ce qui prouve que l’expertise a une valeur officielle dans certains contextes.
  • Norme AFNOR NF X 50-110 : Cette norme définit les principes de l’expertise immobilière et distingue celle-ci des simples estimations ou avis de valeur. Un expert doit respecter une méthodologie stricte et justifiée par des références précises.
  • Norme TeGOVA Norme fixant les règles de l’expertise au niveau Européen

2. Exigences en cas de litige (succession, divorce, redressement fiscal, etc.)

  • Cour de cassation – Arrêt du 7 février 2012 (n°11-10.198) : Une expertise immobilière
    réalisée par un professionnel est retenue comme preuve devant les tribunaux, alors qu’un
    simple avis de valeur peut être contesté.
  • Article 1353 du Code civil (ancien article 1315) : Celui qui réclame une somme d’argent ou
    prouve un préjudice doit en apporter la preuve. Une expertise immobilière est une preuve
    objective et opposable, alors qu’un avis de valeur ne repose pas sur une méthodologie
    détaillée.

3. Redressement fiscal et administration

  • Article L 17 du Livre des Procédures Fiscales (LPF) : En cas de sous-évaluation d’un
    bien vendu, l’administration fiscale peut procéder à un redressement. Seule une expertise
    détaillée et argumentée peut éviter ce risque, un simple avis de valeur n’étant pas considéré
    comme une justification suffisante.

Conclusion: Pourquoi une expertise est supérieure à un avis de valeur ?

  • Elle est reconnue en justice contrairement à un simple avis. • Elle suit une méthodologie stricte et justifiée (normes AFNOR, jurisprudence Norme TeGOVA Européenne).
  •  Elle est utilisée dans les redressements fiscaux alors que l’avis de valeur est rejeté par l’administration. • Elle permet de protéger les intérêts du client en cas de succession ou de divorce, car elle ne peut pas être contestée aussi facilement qu’un simple avis.